Was sich geändert hat
Zum 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten. Die bisherigen Einheitswerte — in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935 — wurden durch neue Bemessungsgrundlagen ersetzt.
Die Reform war verfassungsrechtlich erzwungen: Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte 2018 für verfassungswidrig erklärt. Seither wurde reformiert — mit erheblichen Unterschieden zwischen den Bundesländern, die von der Öffnungsklausel des Bundesrechts Gebrauch gemacht haben.
Für kommunale Kämmereien ergeben sich daraus sowohl Risiken als auch Chancen — je nachdem, wie aktiv die Hebesatzpolitik gestaltet wird.
Das Aufkommensneutralitäts-Versprechen — und seine Grenzen
Die politische Kommunikation der Reform war eindeutig: Die Grundsteuer soll für die Gesamtheit der Steuerzahler aufkommensneutral sein. Was das bedeutet: Die Summe der Grundsteuereinnahmen einer Kommune soll sich nicht verändern — aber die Verteilung zwischen einzelnen Grundstücken ändert sich.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Manche Grundstücke werden stärker belastet (typischerweise Wohngrundstücke in innerstädtischen Lagen mit gestiegenen Bodenwerten)
- Andere werden entlastet (typischerweise Grundstücke im ländlichen Raum oder mit geringem Bodenwert)
- Der Hebesatz muss angepasst werden, um dasselbe Gesamtaufkommen zu erzielen
Der sogenannte „aufkommensneutrale Hebesatz” ist für jede Kommune individuell zu berechnen. In vielen Kommunen liegt er deutlich unter oder über dem bisherigen Hebesatz.
Die Falle: Kommunen, die ihren Hebesatz auf den aufkommensneutralen Wert abgesenkt haben, haben eine Chance vergeben — nämlich die Reform zu nutzen, um das Grundsteueraufkommen moderat zu erhöhen.
Hebesatzpolitik als strategische Entscheidung
Die Grundsteuerreform öffnet ein Zeitfenster, in dem Hebesatzänderungen politisch leichter durchzusetzen sind als in normalen Jahren. Die Reform ist ein externer Anlass — keine hausgemachte Steuererhöhung.
Was Kämmerer jetzt prüfen sollten:
Schritt 1: Aufkommensneutralen Hebesatz berechnen Wie hoch muss der neue Hebesatz sein, damit das bisherige Aufkommen erhalten bleibt? Diese Zahl ist die Untergrenze.
Schritt 2: Vergleich mit strukturähnlichen Kommunen Wo liegt der eigene Hebesatz im Vergleich zu Kommunen gleicher Größe und Wirtschaftsstruktur? Ein Hebesatz unterhalb des regionalen Durchschnitts hat Erhöhungsspielraum ohne Standortnachteile.
Schritt 3: Einnahmepotenzial quantifizieren Eine Erhöhung um 50 Punkte bei einem Grundsteueraufkommen von 5 Millionen Euro entspricht einer Mehreinnahme von ca. 250.000 Euro jährlich — dauerhaft und planbar.
Bundeslandspezifische Regelungen beachten
Mehrere Bundesländer haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Bewertungsmodelle eingeführt:
| Bundesland | Modell | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Grundstücksgröße, keine Bodenwerte |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Grundstückswert, kein Gebäude |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Differenzierung nach Wohnlage |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Kombination aus Fläche und Lagefaktor |
| Alle anderen | Bundesmodell | Ertragswert-/Sachwertverfahren |
Je nach Bundesland ergeben sich unterschiedliche Verteilungswirkungen — und damit unterschiedliche politische Konfliktlinien bei der Hebesatzgestaltung.
Risiken nicht unterschätzen
Die Reform birgt auch Risiken:
Klagenwelle: In mehreren Bundesländern laufen Klageverfahren gegen die neuen Bewertungsregeln. Kommunen sollten beobachten, ob ihre Landesregelung gerichtlich angefochten wird — und Vorsorge treffen, falls Bescheide vorläufig ergehen müssen.
Politischer Widerstand: Grundstückseigentümer, die stärker belastet werden, organisieren sich. Kommunen, die den Hebesatz über das aufkommensneutrale Niveau angehoben haben, sind dem politischen Druck stärker ausgesetzt.
Verwaltungsaufwand: Die Bearbeitung der neuen Grundsteuerbescheide — insbesondere bei Widersprüchen und Korrekturen — ist erheblich. Personelle Kapazitäten sollten frühzeitig eingeplant werden.
Fazit
Die Grundsteuerreform ist für kommunale Kämmereien eine einmalige Gelegenheit, das Grundsteueraufkommen auf eine neue, rechtssichere Basis zu stellen — und dabei das Einnahmepotenzial moderat zu steigern.
Wer jetzt passiv bleibt und nur den aufkommensneutralen Hebesatz setzt, verschenkt diese Gelegenheit. Wer strategisch handelt, schafft eine planbare Einnahmebasis für die nächsten Jahre.